Oświadczenie Syndyka upadłości "Granitex" spółki z o.o. w likwidacji
Postępowanie upadłościowe trwa od 3 czerwca 2003r., czyli pięć lat i jeden kwartał, a więc już 63 miesiące.
O co w nim chodzi ? Egzekucyjny sens postępowania upadłościowego, czyli egzekucji uniwersalnej, zwanej inaczej generalną, polega na przymusowej likwidacji całości masy upadłości na rzecz zaspokojenia wszystkich w zasadzie (a więc tych, których wierzyciele zechcieli dochodzić) roszczeń do upadłego, w tym także kosztów tej egzekucji. Według tego o jaką czynność syndyka chodzi, syndyk powinien być uważany za działającego w imieniu upadłego lub wierzycieli, albo tak upadłego jak i wierzycieli.
Podbudowany taką filozofią przystąpiłem do swych czynności w Strzelinie, bo upadła spółka zajmowała się przede wszystkim dobywaniem granitu i przyszło mi jej przedsiębiorstwo - z bardzo dobrym skutkiem – przez 9 miesięcy prowadzić. Spółka ta oprócz działalności podstawowej prowadziła bardzo szeroką działalność socjalną. Już na wstępnie zrozumiałem, ze przyjdzie mi w tym postępowaniu godzić ogień z wodą. W skład masy weszło 139 lokali mieszkalnych. W początkowym okresie podlegały one inwentaryzacji, a przed upływem 6 miesięcy zostały wszystkie oszacowane. Operaty szacunkowe wpierw kopalni, a potem każdego z mieszkań wykonał rzeczoznawca majątkowy Zygmunt Idźkowski. Wycena 139 mieszkań to duże przedsięwzięcie, i pod względem organizacyjnym, ale nade wszystko merytorycznym. Wykonanie takiej pracy w czasie 5 miesięcy nie było łatwe, a drobne omyłki, które też wynikały z samowolnych przeróbek dokonywanych przez niektórych najemców, nie rzutowały na jakość operatu, a w szczególności na cenę oszacowania. Wskazuję, że wyceny mieszkań dokonano w II połowie 2003 r. i później, ze względów społecznych, co podkreślam, jej nie korygowano. Podkreślam także, że po tak wykonanej pracy procedura uzyskiwania zezwoleń Sędziego – komisarza i później sprzedaży mieszkań przebiegała bezproblemowo.
Z ustaleń poczynionych w pierwszym roku upadłości nie wynika, aby do lokali w „ zasobie mieszkaniowym masy” miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001r. Nr 4, poz. 24 ze zm.). Także przepisy ustawy z dnia 7 lipca 2005r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz. U. 157, poz. 1315) nie mają zastosowania do składników masy upadłości. Uznałem zatem, że sprzedaż mieszkań nie doznaje ograniczeń właściwych dla przewidzianego w tych ustawach szczególnego reżymu prawnego.
Prezentowany wyżej mój pogląd prawny został w całości podzielony w tych dniach przez Zastępcę Przewodniczącego Wydziału dla spraw upadłościowych i naprawczych. Każdy niezadowolony mógł i może dochodzić swych praw przed właściwymi ( nie upadłościowym ) sądami procesowymi tam przedstawiając swoje argumenty faktyczne i prawne. Nigdy dotąd pozywany nie byłem, ani w tym, ani w żadnym innym postępowaniu. A z przebiegu toczących się we Wrocławiu spraw z powództwa najemców przeciw syndykom, zakończonych prawomocnymi wyrokami, wynika, że nie jest obowiązkiem syndyka szukanie pretekstów do wyzbywania się lokali mieszkalnych, tutaj składników masy upadłości, na rzecz najemców. To najemca, który chce wywodzić z tych ustaw roszczenia wobec syndyka, ma obowiązek przedstawienia na to argumentów. A moment sprzedaży reszty rzeczowych składników masy upadłości został tak wybrany, że niezadowolonym z tego faktu pozostało jeszcze kilka tygodni na skorzystanie z instrumentów prawnych stworzonych przez wyżej przywołaną epizodyczną ustawę, uchwaloną w lipcu 2005r. przed październikowymi wyborami „2005”.
Oficjalnie, według właściwej procedury, o każdej sprzedaży syndyk dokonywał publicznego ogłoszenia w dzienniku poczytnym na całym obszarze kraju. Jednak – dając wyraz zrozumienia dla sytuacji najemców, by nie powiedzieć wyrozumiałości dla nich – na tym przecież nie poprzestałem. Ja i pracownicy mojego biura podczas wnoszenia opłat czynszowych przez najemców sugerowaliśmy im zainteresowanie się wykupem zajmowanych lokali. Co najmniej dwukrotnie została też przeprowadzona akcja plakatowa na klatkach schodowych. Każdy kto chciał zrozumieć swoją sytuację i zmienić swój status prawny mógł to uczynić. Nawet niektórzy z sygnatariuszy dzisiejszej skargi. Przecież czworo z nich złożyło w Sądzie Upadłościowym w dniu 25 września 2006 r. sygnowaną przez 7 osób PROŚBĘ. Przecież w wyniku właściwych kontaktów, niewątpliwie poza trybem sądowym, troje z sygnatariuszy ówczesnej PROŚBY jest już od dawna właścicielami swoich mieszkań, jestem pewien, że dziś szczęśliwymi. Przecież każdy z ówczesnych sygnatariuszy otrzymał moje oświadczenie prezentujące stan faktyczny i prawny. Przecież każdy z nich otrzymał stanowisko Sędziego – komisarza. Żaden zatem najemca, a w szczególności sygnatariusz ówczesnej PROŚBY nie może twierdzić, że nie zna swojej sytuacji. A ja dalej rozumiałem, że, mimo „wolnej ręki”, nie mogłem pójść z mieszkaniami na wolny rynek.
Podkreślam, że każdy, kto miał szczerą wolę kupna mógł zajmowane mieszkanie kupić po wcześniejszym spłaceniu ewentualnych zaległości czynszowych. Negocjacje były prowadzone do poziomu ceny akceptowanej przez lokatora, który ją wpłacał przed wystąpieniem syndyka do Sędziego – komisarza o zezwolenie na sprzedaż. Z drugiej strony syndyk nie mógł sprowadzać ceny do symbolu, bo długi upadłego są do dzisiaj realne i całkiem niesymboliczne, a wierzyciele, których zgłosiło się 314, oczekują spłaty przez syndyka swych wielomilionowych roszczeń wobec upadłej spółki. Taki jest tryb i cel postępowania upadłościowego. Obok tego, poza procedurą, prowadziłem rozmowy i uczestniczyłem w szerszych spotkaniach ze strzelińskim Posłem, Burmistrzem Miasta i Przewodniczącym Rady Miejskiej. Każda z tych rozmów, każde ze spotkań owocowało korzyścią dla lokatorów. Dodaję, że na początku postępowania pomieszczone zostały w lokalnej prasie wywiady ze mną, w których obrazowałem cele postępowania upadłościowego. Wyrazem takiej polityki informacyjnej jest sprzedaż 88 mieszkań najczęściej ich najemcom, którzy bieżąco regulowali swoje zobowiązania czynszowe. Sprzedaż 88 mieszkań, co stanowi ponad 63% bilansu otwarcia upadłości, to wyraz aprobaty ceny przez nabywców, ale również aprobaty ceny przez wierzycieli, w szczególności hipotecznych, którym wyniki sprzedaży podawane były przy kolejnych częściowych planach podziału i nie zostały przez żadnego z nich zaskarżone.
W 2006r. podjęta została próba przyjęcia przez zgromadzenie wierzycieli uchwały o wyłączeniu z masy upadłości niesprzedanych dotychczas przez syndyka lokali mieszkalnych. Następnie likwidator upadłej spółki miał złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się własności nieruchomości, a Gmina wyraziła zainteresowanie nieodpłatnym przejęciem (wtedy ok. 120) mieszkań, co umożliwiłoby optymalne zabezpieczenie interesów najemców oraz wierzycieli hipotecznych. Na zgromadzeniu w dniu 7 lipca 2006r. za taką uchwałą głosowało 135, spośród 225 uprawnionych do głosowania wierzycieli. Głosy na piśmie przez nas zbierane uwierzytelniała w terenie specjalnie w tym celu oddelegowana przez Prezesa Sądu pracownica sekretariatu. Przeciw uchwale głosował pojedynczy wierzyciel ZUS w Warszawie Oddział we Wrocławiu, którego głos sprzeciwu udaremnił ten zamiar. Przedsięwzięcie upadło, a zaraz potem zmienił się kodeks cywilny w tym zakresie ( art. 179 od 15 lipca 2006r. w wyniku uchwały Trybunału Konstytucyjnego ) .
Po fiasku planu zakładającego wyłączenie z masy zalegających mieszkań syndyk podjął z władzami Gminy rozmowy odnośnie sprzedaży „mieszkaniowego zasobu masy” po symbolicznych cenach przez jeden podmiot (najlepiej Gminę, zważywszy jej ustawowe zadania własne), który będzie mógł nim gospodarować przy poszanowaniu słusznych oczekiwań najemców wypełniających swe obowiązki czynszowe. Na skutek mojego wystąpienia Rada Miejska Strzelina 26 czerwca i 25 września 2007r. podjęła stosowne uchwały. Jednak przepisy mające zastosowanie w niniejszym postępowaniu nie pozwalają na to, aby krąg potencjalnych nabywców z góry zawężać do jednego podmiotu, a wyłonienie nabywcy nastąpić może po przeprowadzeniu ściśle określonej procedury i nadzwyczajne nawet okoliczności sprawy nie mogą tego zmienić. Daty wyboru ofert wyznaczyłem na 4 lutego 2008r., a po zaniechaniu wtedy wyboru ofert – na 5 sierpnia 2008r. Zaznaczam, że za każdym razem ofertę złożyła Gmina.
Dodaję, że pierwszy wybór ofert nie doszedł do skutku ze względów formalnych, z powodu błędu w ogłoszeniu prasowym. Natomiast w drugim tylko jedna oferta, właśnie ta wybrana spośród trzech złożonych, spełniała wszystkie warunki regulaminu sprzedaży. Oferta Gminy została odrzucona z powodu niespełniania - choćby, ale nie tylko - warunku ceny minimalnej. A trzecia z ofert została przez syndyka odrzucona z powodu złożenia jej po wyznaczonym terminie.
Wobec nagle ujawnionego przez naturalnych nabywców zainteresowania (po zaniechaniu przeze mnie wyboru ofert) prowadziłem wraz ze swoimi pracownikami szeroką kampanię informacyjną w wyniku której sprzedałem 48 mieszkań. Wcześniej sprzedałem 40, a ostatnio w pakiecie 51 mieszkań. Dwie pierwsze liczby dobitnie potwierdzają moja tezę, że każdy, kto miał szczerą wolę kupna, mógł mieszkanie kupić. Chyba, że były po jego stronie jakieś przeszkody. (........). Tutaj podaję, że wśród 18 sygnatariuszy skargi (reprezentujących 17 lokali mieszkalnych ) aż 13 ma wg stanu na dzień 31 lipca 2008r. zaległości czynszowe na łączną kwotę 28 163,71 zł, o długach czynszowych pozostałych najemców, którzy uważają się według tytułu z pierwszej strony egzemplarza z przed dwóch tygodni za „Sprzedanych”, nie wspomnę. A od nich, z założenia, żadnej oferty przyjąć nie mogłem, chyba, że spłaty długu.
Efekty mojej działalności są nadzwyczaj satysfakcjonujące. Sprzedaż mieszkań przyniosła masie ogromną sumę 1 068 928,60 zł bez doliczenia efektu sprzedaży pakietu. Suma ta pozwoliła na zaspokojenie w znacznym stopniu wierzycieli hipotecznych, gdyż to oni zostali jedynymi beneficjentami kolejnych, częściowych planów podziału. I tak w wyniku pięciu częściowych planów podziału sum uzyskanych ze sprzedaży mieszkań ZUS otrzymał 373 085,09 zł, a Gmina 52 732,00 zł. Teraz, po wyborze ofert w dniu 5 sierpnia 2008r. i sprzedaży w dniu 8 sierpnia 2008r. reszty nieruchomości zalegających dotąd w masie sporządzam kolejny, siódmy, częściowy plan podziału funduszów masy, którego beneficjentami też będą ZUS i Gmina.
Na zakończenie dodam, że cyklicznie, co pół roku tłumaczę się z przyczyn uniemożliwiających mi ukończenie tego postępowania. Odbieram to jako rodzaj presji administracyjnej. Z tego co wiem, czyni podobnie Sędzia – komisarz. Jest rzeczą oczywistą, że ze sprawozdaniami tymi zapoznają się organy nadrzędne, łącznie z pracownikami właściwego departamentu Ministerstwa Sprawiedliwości i nigdy nie zwrócono uwagi Sędziemu – komisarzowi ( co szybko bym odczuł) i syndykowi co do trybu sprzedaży mieszkań.
Andrzej January Maciejewski
syndyk