Paradoks ten jest stosunkowo prosty do wytłumaczenia. Saldo kredytów w większości krajów przyrastało, ponieważ mimo kryzysu na rynkach finansowych, kredyty hipoteczne nadal były jednak wypłacane (w szczególności druga połowa roku przyniosła silne ożywienie), choć wolniej niż w latach 2006 czy 2007. Jednocześnie w 2009 roku wszystkie kraje Unii – poza Polską – zanotowały spadek PKB, przez co stosunek kredytów hipotecznych do PKB dodatkowo wzrósł. Dobrym przykładem może być Łotwa, gdzie saldo kredytów spadło o 327 mln euro (to jest o 4,6 proc w porównaniu do końca 2008 roku), jednak stosunek tych kredytów do PKB wzrósł z 30,8 do 35,8 proc. PKB, ponieważ w minionym roku łotewska gospodarka skurczyła się aż o 18 proc. (według prognoz Komisji Europejskiej).
Co ciekawe, choć nie jest tajemnicą, że zwłaszcza brytyjski rynek nieruchomości był przewartościowany, właśnie na wyspach zanotowano największy – wśród krajów rozwiniętych, a ze wszystkich krajów UE, drugi po Cyprze – przyrost kredytów hipotecznych, bo aż o 17,7 proc. Wynika to nie tyle z ogromnego rozwoju akcji kredytowej ile raczej z refinansowania zobowiązań kredytowych przez Brytyjczyków. W drugiej połowie roku na skutek obniżenia oprocentowania kredytów wyraźnie wzrosły ceny nieruchomości na wyspach. Ten sam mechanizm zaobserwowano także w Szwecji, gdzie saldo kredytów hipotecznych wzrosło o 12,6 proc. (o 11,5 proc. według Riksbanken). W komentarzu do tej sytuacji przedstawiciele Narodowego Banku Szwecji zauważają, że przed rokiem oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło średnio 4,08 proc., a w grudniu 2009 roku było to 1,89 proc. Tak znaczny spadek oprocentowania kredytów skłonił Szwedów do refinansowania swoich długów. Podobną sytuację mieliśmy w Wielkiej Brytanii, gdzie pożyczek hipotecznych używano także do spłaty kredytów konsumenckich, ponieważ saldo tych ostatnich spadło o 7 mld EUR (ok. 5 proc.) w 2009 roku.
Warto jednak odnotować, że zarówno na Wyspach jak i w Szwecji, i na większości rozwiniętych rynków bankowych, kredytobiorcy mają możliwość wyboru między stałą i zmienną stopą procentową. W 2009 roku aż 38,5 proc. kredytów w Szwecji zaciągnięto według stałej stopy procentowej. W ten sposób Szwedzi zabezpieczyli sobie stały – i niski – poziom rat kredytów na dłuższy czas. W Polsce oferta kredytów o stałym oprocentowaniu zawężona jest do jednego tylko banku (BZ WBK) i w dodatku jest ona nieatrakcyjna ze względu na wysokie oprocentowanie tego rodzaju kredytów.
Na tle Unii Europejskiej polski rynek kredytów hipotecznych wygląda na słabo rozwinięty – stosunek hipotek do PKB wynosi ledwie 14,1 proc. Jednak jest to cecha wspólna dla naszego regionu Europy (za wyjątkiem pribałtiki). W krajach, w których stosunek ten był wyższy i zbliżony do średniej unijnej, ceną za przyspieszony rozwój rynku kredytów hipotecznych był pogłębiony kryzys gospodarczy, co widać na przykładzie Łotwy i Litwy (PKB spadł tam w 2009 roku o 18 proc.).
Nasz rynek rozwijał się w 2009 roku stosunkowo szybko. Pod względem dynamiki rozwoju wyprzedził nas Cypr, Rumunia, Słowenia, Szwecja i Wielka Brytania, a rynek czeski rozwijał się w tym samym tempie. Jeśli spojrzeć na kwoty bezwzględne wyprzedziły nas Dania, Francja, Włochy, Szwecja i Wielka Brytania, a więc tylko kraje rozwinięte.
Najbardziej zadłużonym narodem są Duńczycy, którzy za kupione nieruchomości są winni bankom blisko 120 proc. rocznego PKB swojego kraju, co przewyższa więcej niż trzykrotnie średnią unijną. Wśród krajów „starej UE” najniższy stosunek hipotek do PKB mają Włochy, co wynika z modelu życia w tym kraju (domy wielopokoleniowe). W krajach nowej UE najsłabiej spenetrowanym rynkiem hipotek jest Rumunia, a najbardziej Cypr i Malta, co wynika zapewne z kierunku rozwoju gospodarek tych wysp, nakierowanych na przemysł turystyczny. Unijną średnią bije także Estonia, lecz w tym wypadku to efekt zbyt szybkiego rozwoju rynku, opłaconego kryzysem i spadkiem PKB o 13,7 proc. w 2009 roku (prognoza KE, wg estońskiego urzędu statystycznego spadek wyniósł 9,6 proc.).
